Коттеджные поселки, включающие разный тип застройки – формат, завоевывающий на загородном рынке все большую популярность. Застройщики не только диверсифицируют риски, предлагая покупателям расширенную продуктовую линейку: дома, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах, но и более эффективно используют землю, выделяя самые ценные участки под застройку, сулящую наибольшую прибыль.
Поселки с коттеджами и таунхаусами, дуплексами и малоквартирными домами, построенными на одной территории, окруженной забором, называют «многоформатными» или «мультиформатными». «В общем объеме загородного рынка доля таких поселков уже составила более 20%», - сообщила порталу Metrinfo.ru Изабелла Постоловская, руководитель отдела загородной недвижимости Агентства Недвижимости «МИЦ-недвижимость». Застройщики поняли, что зачастую выгоднее построить на одной территории разноформатное жилье различной ценовой категории, нежели возводить отдельные поселки для каждого типа жилья, - объясняет Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty.
«Уплотнение»: коттедж+таунхаус+многоквартирный дом
Наиболее распространенный вариант многоформатных поселков – «коттеджи плюс танухаусы». Их немало даже по престижным западным и северо-западным направлениям (Рублевка, Новая рига, Волоколамcкое, Пятницкое, Минское и Можайское шоссе) в зоне до 20 км от МКАД. В числе наиболее интересных проектов - «Павлово-2» (18 км. по Новорижскому шоссе), «Новое Лапино» (18 км.по Рублевке), «Маленькая Италия» (15 км. по Новорижскому), «Довиль» (10 км. по Минскому), «Мечта» (23 км. по Дмитровскому шоссе).
По словам Людмилы Ежовой, исполнительного директора компании «Терра-Недвижимость», среди причин появления «мультиформата» - рост цен на землю, а также повышение расходов на первичный лэнд-девелопмент (изменение категории и вида разрешенного использования земли, подведение и подключение коммуникаций и т.д.). Это вынуждает застройщиков уплотнять застройку.
Изменился и спрос со стороны потенциальных покупателей, - рассказывает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Просторный дом и большой земельный участок сейчас пользуются меньшим спросом т.к. в большинстве случаев такие площади избыточны, а их содержание обходится довольно дорого. Среди всех типов домовладений коттеджи имеют самый высокий уровень эксплуатационных расходов. Поэтому таунхаусы становятся все популярнее. Они обладают умеренной площадью, сопоставимой с квартирной. Стоимость эксплуатационных расходов по сравнению с коттеджами в таун-хаусах на 25-35% ниже. Многих устраивает небольшой придомовой участок, где можно обустроить место для отдыха, детскую площадку, а земля не требует больших усилий по благоустройству».
Вводятся в проекты и малоэтажные дома. Квартиры здесь интереснее городских «типовушек», а стоимость эксплуатационных расходов, опять же на 20-30% ниже, чем в таунхаусах.
Владельцы квартир могут свободно пользоваться общественной благоустроенной территорией и всей инфраструктурой поселка. «Своего» участка земли у каждой квартиры нет, но имеются общие газоны, где любой житель дома может предаваться цветочным фантазиям. Но многоквартирные дома гораздо реже размещают на территории коттеджных поселков по сравнению с теми же таунхаусами. Застройщики объясняют это меньшим спросом на данный тип недвижимости, в том числе и из-за того, что покупатели все-таки предпочитают владеть собственным кусочком земли.
По оценке Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», наиболее обоснованы смешанные комбинации – «коттеджи+таунхаусы» и «таунхаусы+многоквартирные» дома. Но подобное комбинирование более актуально в крупных поселках, где под каждый тип застройки можно выделить отдельный квартал, - подчеркивает эксперт.
По мнению Марии Шагуриной, партнера проекта «Новые дачи» - «Гагаринлэнд», «мультиформаты» решают многие вопросы экономики проекта. Это хороший маркетинговый ход: привлекаются покупатели с разной платежеспособностью, что способствует увеличению ликвидности проекта. Жилье в таких комплексах охотно приобретают и молодежь, и солидные семейные пары. Нередко квартиры покупают для детей или пожилых родственников семьи, имеющие уже собственный коттедж в этом же поселке, говорит Антон Ларин (Century 21 Prime Time Realty).
Главные достоинства - эффективность и рационализм
Для девелопера совмещение в границах одного поселка разных форматов жилья, прежде всего, - возможность эффективно использовать площадь застройки, а также - реальный шанс извлечь при минимальных сроках из имеющихся ресурсов максимальную выгоду, - говорит Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода». Исключение составляют те девелоперы, у которых установлены давние партнерские отношения с архитекторами и подрядчиками. В таких компаниях круг выбора строительных технологий ограничивается тем, что предлагают партнеры, - говорит Илья Ануров, генеральный директор RCF Capital Trust.
Так как мультиформатные поселки реализуются на крупных земельных участках, то в них намного дешевле проводить коммуникации, создавать развитую инфраструктуру, проводить рекламную кампанию, - детализирует Петр Кветный, руководитель департамента продаж компании «Столица».
Конечно, рентабельность таунхаусов, как правило, выше, чем коттеджей - общая площадь строений на единицу площади земли больше. Но чрезмерное увлечение таунхаусами может быть опасным - далеко не везде они востребованы, - подчеркивает Александр Либов, генеральный директор агентства недвижимости «Белые Ветры». При расположении земельных участков на расстоянии более 20 км от столицы, наиболее удачен вариант застройки, включающий коттеджи и таунхаусы (без малоэтажных домов). А при расположении поселка далее 45-50 км даже таунхаусы могут быть не эффективны, - добавила Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»). Ведь, чем дальше от Москвы, тем дешевле земля, и, соответственно, можно спокойно строить отдельные дома, а именно ими интересуются люди, которые готовы иметь загородное жилье на значительном расстоянии от столицы.
По словам Ивана Соколова, ведущего консультанта департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество», смешанный формат более эффективно решает проблему с застройкой даже не самого удачного участка, делая проект более ликвидным. В проектах таунхаусы и многоквартирные дома располагаются вдоль дороги или в других местах, где частные коттеджи не пользовались бы спросом. Например, в поселке «Павлово» по Новорижскому шоссе многоквартирные дома расположены вдоль дороги, дальше идут таун-хаусы, а уже ближе к лесу – частные коттеджи.
Самые выигрышные участки застраиваются коттеджами, территория, лишенная природных преимуществ идет под таунхаусы и малоквартирные дома, - подтверждает Петр Кветный («Столица»). Ими можно «прикрыть» дорогие предложения от автомагистралей и других поселков.
В частности, в поселке «Высокий берег», расположенном на берегу Истринского водохранилища, застройщик запланировал во въездной группе многоквартирный апарт-отель и ряд бунгало, а более дорогие земли, ближе к водохранилищу, отвели по индивидуальные коттеджи, причем, чем ближе к воде, тем более дорогие объекты там представлены, - говорит Татьяна Капланова, коммерческий директор MOZAIK Development.
Кстати, проект многоформатного поселка может быть очень интересным, если в его основу взята оригинальная концепция. Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест») привела в пример поселок «ЖемИльи» (9 км по Ильинскому шоссе): от искусственно созданной «жемчужины» - озера - жилая застройка расходится волнами. Первая волна - группа трехэтажных домов, расположена непосредственно у воды. За ней идет «амфитеатр» таунхаусов. Далее расположатся четырехэтажные дома-четырехлистники, в каждом из «лепестков» - по одной квартире.
В поисках гармонии
При распределении территории под разные типы недвижимости в мультиформатных поселках есть свои приемы. По мнению Дмитрия Герасимова («Окская слобода»), для поселка, состоящего только из коттеджей и таунхаусов, вполне приемлем принцип 50 на 50. Если же поселок дополнен и малоквартирными домами, то рациональным считается равномерное распределение всех видов жилья – по трети на каждый формат. Если компания специализируется на коттеджах, то проектировщики могут на основе остаточного принципа застроить небольшие участки в поселке как таунхаусами, так и объектами инфраструктуры.
Но Изабелла Постоловская («МИЦ-недвижимость») считает, что многое зависит от того, какого класса строится поселок. Если взять среднестатистический многоформатный поселок бизнес-класса, то по существующим правилам, под дороги и общественные зоны отводится от 30% до 40% от общей площади, остальное — под различные виды жилья. В зоне жилой застройки в таком поселке под коттеджи отводится 20–25%, под таунхаусы — 55–65%, а под малоэтажные дома - 15–20%. Если речь идет о сегменте дорогого высококачественного загородного жилья, то коттеджи в таком поселке занимают около 80% от общей жилой зоны, 15 % приходится на долю таунхаусов и лишь 5% — на малоквартирные дома.
Например, в поселке «Павлово 2» под строительство многоквартирных домов выделяется – 9% от всей территории, в поселке «Новая пальмира» в районе Куркино (территория Москвы) – 12%, в поселке «Мечта» на Ленинградском направлении – 10%, в поселке «Северная Слобода» (1 км по Дмитровке) – 6%. Доля земельного участка, отведенного под коттеджную застройку в поселке «Павлово 2» составляет порядка 65%, в поселке «Новая Пальмира» - порядка 40%, в поселке «Северная слобода» – 30%, - говорит Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость».
Точка зрения противников: ни нашим, ни вашим
Но идею мультиформатности разделяют далеко не все застройщики. Сергей Ковалев, директор по маркетингу компании «Гросс-инвест» (комплекс коттеджных поселков «Долина Имений») считает неуместным смешивать многоквартирные многоэтажки и коттеджи в рамках одного проекта.
По его мнению, это неудобно ни с точки зрения строительства, согласования, подготовки коммуникаций и ввода в эксплуатацию, ни с точки зрения совместного проживания. «Это типичная ситуация «и нашим и вашим», нивелирование проекта, размывание бренда, плохой маркетинг», - заявил эксперт порталуMetrinfo.ru.
По мнению Юрия Сорокина, вице-президента ГК «Партнеры Земли», мультиформат сложнее в осуществлении с точки зрения застройки. Поэтому для девелопера дешевле строительство одноформатных поселков, где представлены или только коттеджи, или таунхаусы. Хотя, он и признает, что разноформатная застройка может диверсифицировать коммерческие риски.
Успех продаж и прагматизм
Коттеджные поселки, включающие разнообразную недвижимость, интересны девелоперам. Петр Кветный («Столица») считает, что такой принцип застройки позволяет осуществлять то, что давно происходит по всему миру: переселение жителей загазованных столиц в комфортабельное жилье в пригороде. Опыт показывает, что в «мегапоселках» ниже цена, разнообразнее сервис - это привлекает покупателя.
Иван Соколов («Новое Качество») также опирается на успешный мировой опыт в строительстве загородного жилья: дешевое жилье строится на более дешевой земле, а дорогое – соответственно - на участках более высокого качества. Но условие успеха – насколько грамотно застройщик с этими участками «разберется», например, так ловко разграничит территорию, что дешевое и дорогое жилье не будет «пересекаться». Сам по себе ни единый формат при застройке поселка, ни мультиформат не являются гарантией абсолютного успеха, - подводит общий итог Юрий Сорокин («Партнеры Земли»).
