Выбери
участок!
Микрорайон
Рябиновый
Коттеджный поселок
Шмаково
+7 (383) 375-00-79
Поселок Шмаково находится в стадии проектирования.
Продолжается сбор предварительных заявок на земельные участки.

Полезная информация

Земля без подряда стала в последние полтора года хитом продаж на загородном рынке. По оценкам экспертов, такие участки приобретают более 60-70% покупателей. Однако многие не получают обещанных девелопером коммуникаций. Что же нужно предусмотреть покупателю, чтобы не оказаться в подобном положении?

Причин неисполнения обещаний может быть несколько.

Сейчас землевладельцы, отчаявшись сбыть крупную территорию целиком, дробят ее на множество маленьких участков и продают без подряда. Но, поскольку многие из них занимаются девелопментом впервые, понимание того, как подводятся коммуникации и сколько это может стоить, у них весьма приблизительное. А дело это непростое: нужно добыть необходимые разрешения, в некоторых случаях получить добро на прокладку коммуникаций по частным территориям, да еще уметь «договориться» с чиновниками, что бывает недешево, и т. д. Вопросы, связанные с коммуникациями, продавец попросту не умеет эффективно решать, а то и не хочет. Ну не заработает он на этом, да и ладно. Не продавцу же там жить. А деньги, если земля – непрофильный актив, зарабатываются совсем в другой сфере. Бывают и сложности, не связанные с продавцом и покупателем. Это объективные трудности, спектр которых весьма широк и лежит в самых разных плоскостях – от отсутствия технической возможности до коррупции.

Невозможность получения техусловий на подведение электричества и газа – самый тяжелый случай, при этом часто продажа земли начинается до их согласования и получения девелопером. К сожалению, на рынке продается и такая земля, на которую ТУ никогда не будут получены, потому что в округе попросту нет ТЭЦ, от которой можно запитать сети. Эти участки продаются очень дешево, но что такое земля без электричества? Это значит, что дачникам придется вырабатывать его при помощи собственного генератора.

Возможен вариант, что стоимость подведения коммуникаций оказывается настолько высока, что земля из экономкласса сразу превращается в бизнес, то есть суммы необходимых доплат будут не по карману владельцам участков. Или девелопер рассчитывал, что подводить коммуникации будут 70% купивших участки, а деньги сдали только 20%. При таком раскладе он не укладывается в собранные средства. В итоге девелопер, не имеющий собственных инвестиционных средств, фактически ждет решения остальных собственников участков. Или уже не ждет. Ведь основной продукт – земельный участок – продан, а подведение коммуникаций было дополнительной услугой, лимитированной по времени, пока не истекут ТУ. Обычно такие коллизии происходит в поселках, где стоимость земли дешевле подключения электричества.

Бывает, что в договоре просто сказано про подводку электричества. А девелопер дотягивает сети до трансформатора, и делать разводку по домам предлагает жителям за свой счет. Это может стоить им еще 100-200 тыс. руб. за участок, что для небогатых покупателей может оказаться серьезным обременением.

Вопрос с водой, канализацией и внутрипоселковыми дорогами проще, так как зависит только от девелопера, но и здесь не все гладко. Порой неопытный застройщик расходует полученные от продажи участков деньги на другие цели, а на коммуникации их уже не остается.

Покупайте правильно

Специалисты загородного рынка рекомендуют тщательно подходить к заключению сделки. Прежде всего, приглядеться получше к продавцу земли. Специалисты советуют изучить всю доступную информацию о будущем контрагенте, особенно вопросы, касающиеся продолжительности его работы на рынке недвижимости, реализованных проектов, репутации, участия (точнее, уж лучше неучастия) в судебных тяжбах. Дотошно читайте договор, требуйте внесения пунктов, закрепляющих перечень предполагаемых коммуникаций, сроки и ответственность за нарушение объемов и сроков выполнения работ.

Но даже если в договоре прописаны сроки прокладки коммуникаций и конкретные санкции за неисполнение или просрочку исполнения этих обещаний – подумайте, а будет ли с кого взыскивать задолженность?

Не рекомендуется покупать землю без коммуникаций или с планируемыми коммуникациями, входящими в цену сделки. Или, по крайней мере, выбирайте участки в тех поселках, где у девелопера есть на руках технические условия на электричество – документы о выделении мощностей данной территории. Причем документы должны быть не старше 5 лет. На электричество документы девелоперу выдаются сразу, на газ – когда на участке уже возведено строение. Если это крупный коттеджный поселок, на котором продаются участки с подрядом, без подряда и готовые дома, то у застройщика должны быть документы на все коммуникации. На поселок выделяется определенная мощность, и она рассчитывается так, чтобы ее хватало на каждое владение.

Наконец, договор, как советует Иван Синицын, лучше всего оформить в два шага: сначала оплатить и подать на регистрацию договор купли-продажи земельного участка, в котором дать ссылку на приложение к нему. В приложении нужно зафиксировать сроки и стоимость проведения коммуникаций. Ну а оплачивать приложение по коммуникациям нужно, в идеале, по факту сдачи их в эксплуатацию.

Статья перепечатана из журнала Каталог.Дома-Коттеджи-Участки.№4 июнь 2010г. тел.редакции 289-21-91